農地は日本の食糧生産を確保する貴重な資源であると考えられています。
農地総面積は、 宅地等への転用や後継者問題等による耕作放棄により 毎年減少して行っており、日本の食糧生産の低下 が懸念されています。
「農地」とは、農地法で「耕作の目的に供される土地」と規定されています。
また、「耕作」とは土地に労費を加え肥培管理を行って作物を栽培することとされています。
ここで注意が必要なのは、その土地が農地等に該当するかの判断は
現在耕作されているか、耕作しようと思えばいつでも耕作できる土地であるか
としておりその土地の現況によって判断するのであって、登記簿上で農地とされているかではない点です。
農地にあたるか否かについてわからない場合は、農地転用ができるか否かにも影響するため、農業委員会に確認して判断する必要があります。
農地転用とは、「農地」を宅地や駐車場、資材置場、商業施設などの用地に変更することです。
許可の種類
農地転用は、農地法により「３条、４条、５条」で規定されています。
○農地法第３条
３条は、農地の権利移動に関する手続きのことです。農地を農地のまま、売買、遺贈（一般的な相続のことではありません）、または競売等によって所有者が変更になる場合に都道府県知事の許可が必要になります。
○農地法第４条
４条は、農地の転用に関する手続きのことです。農地を宅地などの用地に変更する場合に都道府県知事の許可が必要になります。
○農地法第５条
５条は、３条の権利移動許可と４条の転用許可の両方の許可を併せ持ったものです。
農業振興地域とは、農振法（農業振興地域の整備に関する法律）により規定され、
都道府県知事が農業の振興を図ることが相当として指定した地域をいいます。
その指定された地域の中でも市町村の農業振興地域整備計画で相当の期間（概ね10年以上）にわたり農地として利用すべきとされた土地を農用地区域といいます。
その地域をさらに以下のように用途区分されます。
・農地
・採草放牧地
・混牧林地
・農業用施設用地
言い換えると、
都道府県（知事）がザックリと農業振興地域を指定し、
市町村がその中からキッチリと農用地区域を指定する。
といったイメージ
農用地区域内に指定されている農地を農地転用をしようとする時は、まずこの区域から除外してもらうための「農用地区域に含まれる農地の除外手続き（農振除外）」が必要となります。ただし、これは一定の要件を満たす場合に限られます。
農地法による農地転用と共に関わってくる法制度に都市計画法があります。
都市計画法は、都市の健全な発展と秩序ある整備を図って、国土の総合計画的利用を目指して策定されています。
都市計画法では、自然的・社会的条件、人口、産業、土地利用、交通量等の現況とその推移を考慮して、一体の都市として、総合的に整備し、開発し及び保全する必要のある区域として都市計画区域を指定しています。
都市計画区域は無秩序な市街化を防止し計画的な市街化を図るため、市街化区域と市街化調整区域に大別しています。
市街化区域
すでに市街地を形成している区域、及び概ね１０年以内に優先的かつ計画的に市街化を図る区域
市街化調整区域
市街化を抑制する区域で、原則として農地や採草放牧地とする区域（既存の建築物を除く）
市街化調整区域内の農地を宅地等に転用しようとする場合は、建築物の建築や特定工作物の建設といった開発行為を行うための土地の区画形質の変更をする開発許可を受けなければいけません。
①農振法→農用地区域か否か確認
②農地法→農地か否かの確認
農地の場合は、農地転用許可が可能か否かの確認
③都市計画法→市街化調整区域か否かの確認
市街化区域内の場合は、農業委員会に農地転用の届出をする
市街化調整区域内の場合は、農地法に基づく都道府県知事の許可を受ける
上記以外にも立地基準や面積基準、何を建てるかなど様々な要件があります。
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